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文章内容
《太原市业主大会议事规则》
http://nj933.net/article.php?id=1904  发布时间:2011-09-13 点击率:4402

 
作者:太原市房地产信息网    文章来源:太原市房地产信息网     
  为了规范业主大会和业主委员会的议事活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主委员会和业主大会指导规则》等法律法规的规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制定本规则。

  第一章   业主大会

  第一条   本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中,对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件,是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。

  第二条   本业主大会(以下简称业主大会)由本物业区域全体业主(以下简称全体业主)组成。业主大会选举业主委员会,执行业主大会的决定事项。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,保障物业的合理与安全使用,维护本物业区域内的公共秩序,共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。

  第三条   业主应积极参与物业管理,依法行使自己的表决权和监督权,维护广大业主共同利益。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动,业主委员会不得从事直接经营活动,并接受     城区物业主管部门、 街道办事处和     社区居民委员会的监督和指导。

  第四条   本物业区域业主大会选举业主委员会,执行业主大会的决定事项。

  第五条   本物业管理区域基本情况                  

  (一)业主大会名称:                                       

  业主委员会办公地址:                                       
                  

  (二)物业类型:               (多层住宅、高层住宅、别墅、办公、商业、其他类型物业)

  (三)物业管理区域范围(四至及附图):

  东至                                        ;

  南至                                        ;

  西至                                        ;

  北至                                        。

  (四)物业管理区域概况: 占地面积:             平方米,房屋总建筑面积:             平方米,其中住宅            平方米,            套,非住宅            平方米,             套。

 
  第二章   议事内容

  第六条    业主大会会议应当对以下事项进行表决:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途;

  (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  首次业主大会会议应当对以下事项进行表决:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举产生业主委员??负责按时组织召开业主大会定期会议和临时会议,??告物业服务情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)配合社区居委会做好本物业区域内的社区建设工作;

  (十)业主大会赋予的其他职责。

  第三章 业主投票权的确定

  第八条  业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;

  业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案、选聘和解聘物业服务企业、改变共有部分的用途、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用和法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第九条  业主大会会议召开前,应确定            (项目名称)的总投票权数(即专有部分建筑物总面积和业主总人数)。

  第十条  业主的投票权数,按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

  (一)专有部分面积和建筑物总面积的认定:

  1、专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  2、建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  (二)业主人数和总人数的认定:

  1、业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  2、总人数,按照前项的统计总和计算。

  (三)业主身份的认定:

  1、业主身份,按房屋登记簿记载的所有权人确定;房屋竣工并已交付使用,但尚未办理房屋登记的,按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。

  无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其法定监护人代理参加业主大会会议。

  公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议,也可以委派其他人代理,但应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

  2、业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

  业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的,视为自动放弃表决权。

  3、物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议表决的事项,书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。

  【说明】1、业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  2、未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

  第十一条 业主行使投票权的,在填好选票(表决票)后,应持证明本人有效的身份证件、物业产权证明文件(房屋所有权证、购房发票、购房合同、商品房合同备案证明等)到指定的投票点投票。相关人员应有效管理选票和业主信息,严禁对外泄露。

  第十二条  业主委托代理人行使投票权的,应提供业主的书面委托书、业主身份证明、业主物业产权证明、代理人身份证明等,代理人在授权范围内行使投票权。

 
  第四章 议事方式

  第十三条   业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开    次,于每年    月份召开。

  遇到下列情况时,召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议;

  (二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。

  (三)                                                         。

  第十四条  业主大会选举产生业主委员会后,由业主委员会作为召集人组织召开业主大会会议。

  (一)业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

  (二)按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的区(县)房管行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

  【说明】1、首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  2、筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐,并应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  第十五条   业主大会议事采用以下第            种方式:

  (一)采用集体讨论方式,按照以下程序进行:

  1、业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明;

  2、业主委员会主任委员就本次会议需要表决的事项进行说明;

  3、参加会议的业主投票表决,会议召集人计收投票;

  4、业主委员会公布投票结果,并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明,宣布表决事项是否通过;

  5、业主委员会就表决事项的执行作出说明。

  (二)采用书面征求意见方式,按照以下程序进行业主送达书面征求意见书,并书

  业主反馈意见;

  3、业主委会公布书面征求意见收集的结果,说明其合法性、有效性,明确表决事项是否通过作出说明。

  第十六条   征求、回收业主意见

  (一)设投票箱:在            (项目名称)公共场所内分设            个投票箱(放置在            ),由业主自行将个人意见投入意见箱内,经业主大会统计汇总,进行表决。

  (二)对业主大会议事内容以及相关选票,业主在规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的,视为弃权。

  (三)采用书面征求意见方式,业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的,不计为有效反馈意见。

  第十七条   业主大会授权业主委员会的议事方式:

  (一)业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,对业主大会负责。

  (二)业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  (三)本物业区域业主委员会人数为            人(不少于5人单数),任期为            年(不超过5年),可连选连任。其中,业主委员会设主任委员1名,副主任委员            名,由业主委员会全体委员选举产生。

  (四)每次业主委员会会议应当在会议召开            日前,通知全体业主委员会委员并送达有关材料。

  (五)业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席,并做好会议记录。业主委员会作出的决定应经全体委员人数半数以上同意,不同意见应当记录在案。会议进行表决时,每位委员有一票表决权。

 
  第五章 会议程序

  第十八条   业主大会会议的程序

  (一)会议的筹备工作。召集人作好开会前的各项筹备准备工作,即确定会议的议题、形式、确定表决的方式和时限、草拟相关议案、制定表决票、核实业主情况等,并将组织召开业主大会会议的通知和有关材料告知物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

  (二)发布公告。业主大会召开会议前15日召集人应当将召开会议的时间、地点、内容、形式等以书面形式向全体业主公告。

  (三)议事表决。召集人发放征询意见表和选票,将业主大会议事内容书面征询全体业主意见。

  业主按业主大会会议通知的要求在表决的时限内依法进行表决,表决的时限不超过10天。

  召集人按要求回收业主的表决意见,并进行统计。

  (四)通报大会决议。召集人在业主大会会议结束后第            日内将大会的决议以书面形式在            (项目名称)内公告,并将有关材料送城区房管部门。

  召集人应当将业主大会会议召开的情况作书面记录并存档。

  第十九条   业主委员会的议事程序:

  (一)业主委员会会议由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任召集、主持。

  (二)业主委员会会议有定期会议和临时会议;定期会议按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定每           至少召开一次;经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开临时会议。

  (三)发布公告。业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,并告知社区居民委员会,听取意见和建议。

  (四)议事内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行议事。

  (五)业主委员会会议应有过半数的委员出席,每名委员拥有一票表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

  【说明】业主委员会委员不能委托代理人参加会议,因故不能参加会议的,提前1日向召集人说明情况。

  (六)业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  (七)执行决定。业主委员会执行会议决定。

  (八)业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向相关部门投诉,也可以请求人民法院予以撤销。

 
  第二十条    业委会委员选举、补选、变更程序

  业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、补选、终止资格。

  业主委员会委员候选人从            [单元代表]/[楼层代表]/[幢代表]中推选,代表的产生要经相应区域内持1/2以上投票权的业主书面同意。

  候选人基本情况在正式选举15日前张榜公示。

  业主大会会议选举业主委员会委员,实行差额选举,经与会业主所持投票权1/2以上通过,且得票多的当选。候选人得票相等不能排位当选的,对得票相等的候选人再次选举确定。已选出的业主委员会委员人数少于规定人数的,采用下列第            款的办法确定:

  (一)在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

  (二)按得票多少排序从比缺额数多2名的已当选外其他得票较多的候选人中再次选举确定。

  业主委员会委员因故缺额时,在下一次业主大会会议召开时予以补选,缺额人数超过四分之一的,及时召开业主大会会议补选,补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

  经业主委员会或者享有20%以上业主投票权数的业主,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  第二十一条 业委会委员资格中止与终结

  (一)有下列情形之一的,其委员资格自动中止:

  1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  2、丧失民事行为能力的;

  3、依法被限制人身自由的;

  4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  (二)有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  1、以书面方式提出辞职请求的;

  2、不履行委员职责的;

  3、利用委员资格谋取私利的   5、侵害他人合法权益的;

  6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员变更或资格中止的,应当自终止之日起3日内将其保管??移交业主委员会。

  第二十二条 业委会换届

  业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业??处、乡镇人民政府。

  (一)正常换届的,原业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印??委员会。

  (二)因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  第二十三条   印章的管理与使用

  业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的,由指定副主任负责管理。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。

  第二十四条 业主大会及业主委员会活动经费

  业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担,经业主大会会议,表决通过预算,由业主委员会收取,用于下列开支:

  (一)业主大会、业主委员会会议开支,计            元 /年;

  (二)必要的日常办公等费用,计            元 /月;

  (三)有关人员津贴,共计费用            元 /月,具体支付:

  1、                  ,费用                            ;

2、                      ,费用                                      。

  (四)其他

  经费来源采用下列第    种方式解决:

  (一)每一位业主每    (季/半年/年)每平方米建筑面积交纳            元;

  (二)从共用部位、共用设施设备经营收益提取,合计为            元/年;

  (三)其他。

  经费收支帐目由            管理,每            (月/季度)在物业区域内公布一次,接受业主的监督。

第六章  附则
  第二十五条   本规则的修订、补充,应当经业主大会会议表决通过。

  未尽事项由业主大会会议协商确定,经业主大会会议表决通过后,作为本规则的组成部分。

  第二十六条 本规则由业主大会会议解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

  第二十七条 本规则业主各执1份,业主委员会保存3份,物业所在地区(县)房管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会各1份。

           [区]/[市]/[县]           (项目名称)业主大会

           年           月           日