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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
谢瑛律师熟悉房地...
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文章内容
如何解决“群租”问题?“群租”问题谁来管?
http://nj933.net/article.php?id=1897  发布时间:2011-08-15 点击率:4163

 
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时间:2006年﹡月﹡日

地点:﹡﹡小区

人物:﹡﹡室﹡﹡业主

投诉方式:来电

投诉事由:

    业主来电反映,﹡﹡小区﹡号﹡楼房屋出租给十几个人居住,承租人经常半夜大声喧哗,还在南阳台随地小便等,使左邻右舍的正常生活都受其影响,非常烦恼。曾向小区管理部反映多次,一直未得到解决,要求物业公司加强这方面的管理。

事件经过及处理:

    小区管理部获此信息后,曾多次联系出租该房的业主,上门沟通并告知其房屋“群租”的危害性和对相邻业主带来的安全隐患,但收效甚微。为此,管理部针对小区类似情况,协同居委会、派出所、外来人口管理办公室对“群租”人员加强管理,情况有所好转,但无法根除“群租”现象。

案例分析:

一、小区管理部对业主出租房屋有没有控制权?

    针对目前大规模蔓延并愈演愈烈的“群租”现象,褒贬俱有,我们究竟该如何认识这种现象?又该如何对待这种现象?物业管理公司有没有权力对业主房屋的出租进行控制?这些问题对物业管理公司来说也比较棘手,房屋公共设施的过度使用,保安、保洁工作人、财、物的投入增加,提高了物业公司的管理成本,却难逃“物业管理不够尽责”的舆论指责,物业公司怎么管?房东是业主,保安对进出人员询问,都是房客,怎么可以阻拦?目前对于“群租”没有相关的法律、法规可以适用,物业公司是无法可依、无权管理的。不仅物业公司,即便是相关职能部门也难有作为。而且物业公司是没有执法权力的,即便是有法律依据,也不是靠物业公司就可以禁止“群租”的。

    根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的有关规定,承租的人均建筑面积不得低于10平方米,或者人均使用面积不低于7平方米;其中,向单位出租用作集体宿舍的,承租的人均建筑面积不得低于6平方米,或者人均使用面积不低于4平方米。而实际情况是,一套120平方米的小三房即便隔成10间出租,也符合这条规定。

    这就让想管的执法部门师出无名。此外,如果是二房东出租的,工商部门可以“非法经营”来干涉,但业主直接出租,则工商也无能为力。而外来人口登记、税收等方面的制度也只能规范房东和租客,并不能规范“群租”这一行为的本身。

二、业主自身怎样维权?

    变了质的“群租”居住条件脏、乱、差,而“群租”的大规模蔓延又徒增民怨,更重要的问题还在于这些变了质的“群租”隐藏着众多的隐患,涉及不少的社会问题和社会公共安全,为此相邻业主忧患重重,怎样保护自身的利益不受侵害,靠谁来维权?我们建议:业主自身可以通过《业主公约》的形式对“群租”的行为作出规定。这个《业主公约》也不是绝对的禁止,而是自治的规范。经业主大会通过的《业主公约》效力等同于合同,如有业主违反,是可以向法院进行诉讼的。这样,业主就可以自律自管,保障业主的正当权利。

三、类似的案例并不鲜见,呼吁相关法律、法规的建立和健全

    正是因为“群租”现象的产生有其合理性,才得以漫延,而产生的矛盾和纠纷又异常突出,且目前又缺少相应的法律、法规来调整,因此我们才呼吁早出台相应的地方法规来规范“群租”。只有法律作出了规定,有关部门才能依法行政,而“群租”的隐患才能降到最低。

    但对于整个“群租”现象而言,一刀切的取缔恐怕并不合适,毕竟“群租”是租赁关系的其中一种。所谓“法无禁止皆可行”,正是由于缺乏法律、法规的明确定义和规范,对于目前市场上的“群租”就难以管理。

    “缺少法律规范,‘群租’开始变质”,已是有关部门不能忽视的现状。如何制订完善的法律、法规,既照顾到全局的利益又照顾局部利益;既满足产权人的利益又顾及相邻关系人的利益;既鼓励社会效率又主张社会公平,对“群租”行为进行合理的规范、有效的管理,是一个亟需解决的问题。