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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
如何看待业主的“私家花园”搭建
http://nj933.net/article.php?id=1893  发布时间:2011-08-15 点击率:4072

关键字:  违章建筑 

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时间:2005年某月某日
地点:**别墅小区
人物:**室**业主
投诉方式:来电

投诉事由:

业主反映,在其自家花园内搭建葡萄架时,遭小区管理部工作人员干涉,且工作人员态度恶劣。

事件经过及处理:

1、小区管理部在日常巡检中发现业主在“私家花园”内搭建葡萄架,即派装修管理人员上门进行劝说和制止,但业主认为花园为其私有,小区管理部无权干涉,他们一定要搭建。业主情绪激动,在与装修管理人员交涉时发生争执,产生矛盾。

2、接到业主来电后,在向小区管理部核实情况,统一意见后,由小区管理部再次与业主进行了沟通,告知业主《上海市住宅物业管理规定》的相关条例,同时引导业主在不违反小区《物业管理公约》和《住宅装修须知》,并兼顾小区整体外观的前提下处理好该事件。

3、在小区管理部工作人员的耐心解释和引导下,业主最终接受了整改方案,在合理位置妥善安装了葡萄架。

案例分析

一、“私家花园”是否为业主所有?

这要以业主购买房屋时其花园的性质而定。目前,上海花园别墅的业主对花园的所有权的形式主要包括共有和独有两种。

第一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅小区的土地使用权为小区全体业主所共有,每个业主的小产证上也没有花园面积的登记记载,对小区内的业主来讲,单独的土地使用权没有界定,所谓的“私家花园”也只是形式上属于该业主单独使用,不受法律保护。换言之,这样的私家花园只是用栅栏将其分割一下,在产权属性上与栅栏外的土地一样。

第二种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区。这类别墅的大部分土地使用权,如建筑物所占土地,私家花园的土地已为各个业主所独自享有,所以,在业主的小产证上登载有花园之土地面积。其它比如公共花园,公共设施,公共道路之所占土地使用权,则为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才是真正意义上的“私家花园”。

而案例中的“私家花园”经核实属于第一种情况,也就是说该“私家花园”是小区业主共有部分,业主对该“私家花园”只有形式上的单独使用权,而无产权。

二、物业公司如何在做好日常基础工作的同时,把握服务技巧,获得业主的理解和支持?

作为物业管理常规业务的装修管理工作,虽然是遵照相关条例来规范的,但可以在多种环节加以控制和处理,小区管理部门可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等义务,规避风险。在服务中的规范观念需要灵活运用和细致讲解,用引导和限制的方法,使业主了解物业服务的范围,了解我们的服务目的,才能从根本上理解我们的工作,愉快地配合我们的工作。

三、类似的案例并不鲜见,呼唤相关法律法规的建立和健全。

从发展商、物业公司的角度,面对业主们日益个性化的需求,我们应该给大家更多的引导、指导和帮助,在对待别墅区的庭院管理上,物业公司亟待出台统一的规范,以满足业主对半私密性空间的个性装饰要求,又不影响小区的统一外观。

从政府的角度看,现行颁布的与房地产管理有关的法规都是针对普通住宅的管理而制定的,并不适应别墅小区的管理需求。别墅小区具有独立性,别墅的业主间不存在共同利益。法律法规的不健全,造成了目前别墅小区管理“削足适履”、“生搬硬套”的局面,从而导致业主产生不满情绪,而物业公司也处于无所适从的尴尬境地。