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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
《物业管理条例释义》(35)
http://nj933.net/article.php?id=1892  发布时间:2011-08-15 点击率:3930

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【释义】本条是关于物业管理服务合同的订立和内容的规定。物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中,物业服务合同的地位非常重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性,对于维护各方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。目前,在物业管理活动中出现的许多纠纷,与合同的不规范具有很大关系。

按照《合同法》的规定,民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴,是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中,物业管理企业具有独立的法人资格,业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系,不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系,体现在物业服务合同的具体内容中。

在《条例》出台前,一般将物业服务合同称之为"物业管理合同"和"物业管理服务合同"。在实践中,一些人望文生义,认为物业管理公司是管理者,业主是被管理者,双方地位是不平等的。为了防止这种误解,摆正业主和物业管理公司的地位,《条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。实际上,物业管理属于服务性行业,物业管理企业提供的是一种服务。只不过这一服务带有"公共产品"的性质,物业管理企业在提供服务时,可以按照合同的约定和业主大会的授权,对建筑物进行管理,对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束,本质上属于为业主提供服务的范畴,与行政管理以及经济组织中上级对下级的管理完全是两个概念。同时,物业管理经济活动的产生,其基本动因是业主对物业服务的需求,是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合。而形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。

一般认为,物业服务合同属于合同法上无名合同范畴,是一类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处,又因其具有自身特征而独立于委托合同。例如,物业服务合同已经具有特定的财产管理内容;物业管理企业作为物业服务合同的受托人,具有独立的法人资格,以自己的名义来从事管理和服务活动;物业管理企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成等。物业服务合同的特殊性,决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。

物业服务合同具有涉及面广、标的内容复杂、期限较长等特征。为了减少和及时解决物业服务合同履行中的纠纷,本条规定,物业服务合同应当采用书面形式。所谓书面形式,按照《合同法》的规定,是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形的表现所载内容的形式。物业服务合同,一般采用合同书形式。

物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物。因此,合同的内容应当由当事人约定。本条第二款规定属于指引性规范,意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容,以利于合同的履行。

按照本条第一款规定,物业服务合同应当具备以下主要内容:

一、物业管理事项

物业管理服务事项,是指物业管理企业为业主提供的服务的具体内容,主要包括以下一些事项:

1.物业共用部位的维护与管理。这是为保持物业完好率、确保物业使用功能而进行的管理与服务工作。

2.物业共用设备设施及其运行的维护和管理。这是为保持物业及其附属的各类设备设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作。主要包括电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接收系统、避雷、消防、污水处理系统等设备设施及其运行的维护和管理。物业管理企业应按照合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务,定期对物业设备设施进行保养,保证设备设施的完好和正常运行。

3.环境卫生、绿化管理服务。这是为净化、美化物业环境而进行的管理与服务工作,也称为保洁服务。主要是指为保持物业管理区域内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫,内墙壁的除尘,公共门窗的擦洗,绿化,园地、路面的清扫,生活垃圾和建筑垃圾的管理,灭害酒药等服务。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求,明确保洁内容、要求及收费标准。

4.物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。这是为维护物业管理区域内正常的工作、生活秩序而进行的协助性管理与服务工作。

5.物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的安全、垃圾处理等各项管理工作。

6.专项维修资金的代管服务。这是指物业管理企业接受业主委员会或物业产权人委托,对代管的共用部位共用设施设备专项维修资金的管理工作。

7.物业档案资料的管理。这是指对物业产权产籍档案资料、房屋及其附属的各类设施、设备的基本情况和实际变动情况的管理工作。物业档案资料的管理具体包括物业管理区域内各类物业、设施的验收、接管档案(图、卡、册),物业分户产权清册,租赁清册,业主、使用人情况表,共用设备、公共设施运行、保养、维修记录,财务等资料的保管。

二、服务质量

服务质量,是对物业管理企业提供的服务在质量上的具体要求。例如,当事人可以在合同中约定,物业管理企业提供的保安服务,应当做到每30分钟4人次巡逻一趟。

服务质量条款对于物业服务合同的重要性是毋庸置疑的。在实践中,许多物业服务合同的纠纷均因服务质量问题而产生。例如,由于约定不明,业主往往以物业管理企业提供的服务质量没有达到要求而拒绝交纳物业服务费用,物业管理企业则认为自己是按照合同约定提供的物业服务而诉业主违约,双方就此而起纠纷。实际上,服务质量是很难定量衡量的,为了避免不必要的纷争,物业服务合同当事人应当就物业服务质量作全面、具体的约定。在约定明确的前提下,当事人可以对合同标的有一个客观的评价标准。这将为合同的顺利履行提供基础。

现在国家正在推行物业管理服务标准,当事人可以参照服务标准来约定服务质量,根据服务质量来约定相应的服务费用。

三、服务费用

服务费用是业主为获取物业管理企业提供的服务而支付的对价。支付物业服务费用是业主的主要义务。为了合同的顺利履行,当事人需在合同中明确约定物业服务费用的收费项目、收费标准、收费办法等内容。收费项目,主要是针对物业管理企业提供的服务项目而言的,例如,公共设施、设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费等。就收费标准而言,目前主要有两种计算方式:一是按照每平方米多少元来计算,二是按照每户多少元来计算。物业服务费用的支付人,可以是业主,也可以是使用人。支付时间,实践中一般是按月支付,也有按季度支付的。在实践中,出现了一些物业管理企业要求业主预付一年或者半年服务费用的做法。应当说,这一做法不利于保护业主的合法权益,也与理不合。因为物业服务费用一部分用作服务成本,一部分用作服务报酬。就成本部分而言,当物业管理企业还没有为业主提供物业服务时,还没有发生成本;就报酬部分而言,物业管理企业在没有提供服务时,谈不上有权利预先支取长时间的报酬。

四、双方的权利义务

业主和物业管理企业需要将双方在物业管理活动中的权利义务约定清楚。物业服务合同属于双方合同的范畴,当事人互享权利,互负义务。双方的权利义务是相对而言的,一方的权利就是另一方的义务。例如,享受物业服务是业主的权利,而提供物业服务则是业主的义务;收取物业服务费用是物业管理企业的权利,而支付物业服务费用则是业主的业务。双方当事人的权利义务界定得越明晰,合同的履行就越简单,发生纠纷的机率也要小很多。

五、专项维修资金的管理和使用

专项维修资金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护,对于物业的保值增值,具有十分重要的意义。目前,专项维修资金主要是针对于住宅物业而言的。对于专项维修资金的管理和使用,国家有明确的规定。当物业保修期满后,物业的维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上。在业主分散的情况下,如果没有专项维修资金制度,要想在短时间内向多个业主筹集到物业共用部位、共用设施设备大修或者更新改造的费用十分困难。专项维修资金的设立,为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。同时,对一个物业管理区域而言,专项维修资金总量是一个不小的金额。从产权上来讲,专项维修资金属于物业管理区域内的业主所有,而在实践中,专项维修资金大都由物业管理企业代管。为了发挥维修资金的作用,需要当事人在国家规定的基础上,对专项维修资金的管理和使用规则、程序等做出具体约定。

六、物业管理用房

必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等,条例已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。

七、合同期限

合同的期限,是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同,因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体,或者明确规定计算期限的方法。

八、违约责任

违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务,使守约人免受或者少受损失的法律措施,也是保证物业服务合同履行的主要条款,对当事人的利益关系重大,物业服务合同对此应当予以明确。

违约责任对于合同的履行非常重要,因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是,法律规定毕竟比较原则,难以面面俱到,而物业服务合同具有其特殊性,为了保证合同当事人的特殊需要,保证物业服务合同义务的切实履行,当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况,对违约责任做出具体的约定。例如,约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

此外,物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。