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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
谢瑛律师熟悉房地...
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文章内容
《物业管理条例释义》(34)
http://nj933.net/article.php?id=1891  发布时间:2011-08-15 点击率:3991

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

【释义】本条是关于物业管理区域统一管理原则的规定。

在物业管理实践中,存在多家物业管理公司共同管理一个物业管理区域的物业的现象。多家管理主要有几种情况:一是建设单位选聘的物业管理企业和业主委员会选聘的物业管理企业同时为同一物业管理区域内的业主提供物业管理服务;二是同一物业管理区域内,成立了两个或者两个以上的业主委员会,这些业主委员会分别选聘物业管理企业进行管理;三是业主委员会将物业管理区域自行划分为若干个小的区域,分别委托几家物业管理企业实施物业管理。

多家管理的弊端是显而易见的。首先,多家物业管理企业之间往往存在严重利益冲突,业主利益可能成为多家物业管理企业追求自身利益最大化的牺牲品。其次,多家物业管理企业在一个物业管理区域内进行重复管理,将造成资源的浪费,同时将增加业主负担,使物业管理成本不必要的增长。因为多一家物业管理公司,业主可能要多缴一次物业服务费用,而业主真正享受到的是一家物业管理公司提供的服务,其他物业管理公司提供的可能是对业主没有意义的重复服务。第三,物业管理区域的形成有其规律性。按照《条例》规定,划分物业管理区域应当综合考虑物业规模、共用设施设备、社区建设等因素。换言之,物业管理区域本身应当是一个相对独立和完整的区域。一个物业管理区域,往往由若干个带有公用设施设备的建筑物或者建筑物组群构成。在此前提下,对一个物业管理区域内的物业,应当由一家物业管理企业实施统一管理。在一个物业管理区域内,应当实行统一的物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度。而多家管理企业共管一个物业管理区域是很难做到这点的。实际上,多家管理的物业区域,大多管理混乱,居住环境差,业主意见大。

有鉴于此,本条规定,一个物业管理区域由一家物业管理企业实施物业管理。

值得注意的是,虽然一个物业管理区域应当由一家物业管理企业实施统一的物业服务,但对提供物业服务的物业管理企业而言,是可以根据实际情况将专项服务业务委托给专业服务公司的。例如,甲物业管理公司在接管某一物业区域后,可以将保安义务委托给保安公司、将绿化王作委托给专业的园林绿化公司。这是在统一管理原则下的委托管理,与本条规定并不矛盾。