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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
《物业管理条例释义》(32)
http://nj933.net/article.php?id=1887  发布时间:2011-08-15 点击率:4053

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【释义】本条是关于物业管理企业的性质、地位和资质的规定。

第一款是关于物业管理企业性质、地位的规定。

物业管理企业为业主提供物业服务,是一种以营利为目的经济组织。我国的物业管理起步较晚。在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者单位统一建设,以实物方式分配给城市居民居住使用,住房产权属于政府或者单位所有,居民仅支付极少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立专门的房屋管理机构负责维修养护;单位建造的自管公房,由单位内部成立的房屋管理机构负责维修养护。由于租金水平远远低于维修管理所需费用,回收的租金不能维持房屋的维修,不足部分费用只能由政府或者单位负担,为此,国家和单位背负着维修费补贴的沉重包袱。由于维修资金的缺乏,大量公房得不到及时维缮而成为危房,危及住户的居住安全。同时,由于对住宅区疏于管理,公用设备、设施损坏严重,环境脏、乱、差,影响正常居住。1980年以来,国家逐步推行城镇住房制度改革。一方面取消住房的实物分配,鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面,政府和单位将原有住房以优惠的价格向住户出售,并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化,个人拥有住房的比例日益增加,住房产权多元化格局基本形成。

随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展,住房产权人对物业服务的要求越来越高,以房管所及单位房管处(科)为中心的公房维修管理体制已经完全不能适应形势的变化,已经不能满足产权人的要求。于是,房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业管理企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时,按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上,社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立,并在全国迅速发展。

在实践中,从事物业管理活动的企业,有的具有独立法人资格,如按照公司法组建的物业管理公司;有的不具备法人资格,如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构;有的名义上具有法人资格,实质上不能独立的行使权利和承担责任,如一些房地产开发商设立的子公司。

物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体,应当具有相应的主体资格,享有完全的民事权利能力和行为能力,能够独立的承担民事责任。如果物业管理企业不具备独立的法人资格,与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。举例言之,A物业管理企业属于B房地产开发企业的子公司,按照法律规定,A企业应当是独立的法人。但实际上,A公司没有自身独立财产,根本不具备独立的法律人格。这种状况下,A企业接管的物业大多是B企业开发建设的房地产项目。在物业接管验收时,A企业受B企业的约束,对管理项目的质量缺陷、配套公建等问题有口不言。当业主发现问题时,A企业则以自己与B企业相互独立为由推卸责任,要求业主找B企业解决问题。

目前,在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题,很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于"一家人",这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,当开发项目存在问题时,处于不平等位置的物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。很多应由开发公司解决的矛盾和问题,推给下属的物业管理公司,物业管理公司解决不了,必然导致对业主的投诉相互推诿,矛盾和问题得不到及时解决。有鉴于此,《条例》明确规定,从事物业管理活动的企业,必须是独立的法人。按照《民法通则》的规定,法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物业管理企业应当具有独立的法人资格,意味着物业管理企业应当具备下列条件:

1、依法成立。依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件,也就是说,物业管理企业的设立程序要符合法律法规的规定。

2.有必要的财产或者经费。物业管理企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提,也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定,物业管理企业为有限责任公司的,注册资本不得低于10万元;为股份有限公司的,注册资本不得低于1000万元。

3.有自己的名称、组织机构和场所。其中,名称是企业对外进行活动的标记,其确定应当符合《企业名称登记管理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要,如公司应当设立董事会、股东大会、监事会等;场所是物业管理企业进行经营活动的固定地点,不仅表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、诉讼管辖问题等。

4.能够独立承担民事责任。如果企业不能就自己行为承担相应责任,难谓其具独立的主体资格。独立承担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产,是不可能独立承担民事责任的。

第二款是关于物业管理企业资质管理制度的规定。《条例》规定实行物业管理企业资质管理制度,是基于以下几方面的考虑:

1.针对当前我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理,把好市场准人关。

近几年来,物业管理行业迅速发展,但是,物业管理市场存在不同程度的混乱现象。不少物业管理企业体制、机制有缺陷,管理不规范、服务不到位、乱收费,业主对这些问题的技诉上升,反映比较强烈。实行市场准人制度,通过资质管理,对不同管理规模、服务水平、市场竞争能力的企业核定相应的资质等级,有助于扶植一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业;通过资质年检和资质动态管理,可以及时清理、整顿管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业。对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是现阶段加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、净化物业管理市场的必要手段。

2.针对物业管理企业的管理服务特性,有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。

物业管理企业,尤其是居住类物业管理企业,提供的管理和服务与居民生活密切相关,直接影响到居民的生活质量、人身健康和生命财产安全。物业管理具有公共产品的性质,实质上是对业主共同事务进行管理的一种服务活动。一般说来,物业管理企业按照合同约定,既负责物业共用部位和共用设施设备的维修养护,也承担物业管理区域范围内公共秩序的维护责任。如果主管部门对物业管理企业缺乏有效的监管,则可能导致业主的权益和社会公共利益受到损害,引起社会的不安定。

物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下,企业运营戚本较低,企业注册资本相对较少。如一家管理50万平方米小区的企业,其自身资产可能仅有100万元,但是所管物业的价值却达20亿元之多,因其管理水平而引起物业价值波动1%,则有2000万之多,远超过其自身资产量。国外的物业管理企业有的称作财产管理公司,除提供物业管理服务外,也要负责物业的经营,我国的物业管理企业正朝着这一方向发展。无论是物业管理,还是物业资产管理,物业管理企业的抗风险能力都较弱。实行资质管理,有助于提高物业管理企业的管理服务水平,有助于防范企业经营风险,有助于发挥物业管理的社会效益。

3.针对物业管理的专业特性,需要实行企业资质审批制度。

物业管理企业提供的服务,表现在消费者面前的,更多的是维护公共秩序,如保安、保洁等,但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品,物业的智能化程度越来越高,这就要求物业管理企业具有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的管理工具及设备,建立一套科学、规范的管理措施及工作程序。物业管理与物业的规划设计、施工一样,具有一定的专业性。实行市场准人和清出制度,有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要,有利于推进物业管理行业的技术进步。

物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属于物业管理企业资质管理制度的内容。《条例》没有对资质管理制度的内容作具体规定,而是授权国务院建设行政主管部门制定具体办法。在《条例》出台之前,为了加强对物业管理企业的监管,提高物业管理服务水平,国务院建设行政主管部门曾于1999年颁布《物业管理企业资质管理试行办法》。办法的施行为物业管理企业资质管理制度的建立提供了实践基础。