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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
谢瑛律师熟悉房地...
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文章内容
《物业管理条例释义》(28)
http://nj933.net/article.php?id=1885  发布时间:2011-08-15 点击率:3971

第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

释义] 本条是对物业共用部位、共用设施设备承接验收的规定。

物业接管验收,是指物业管理企业在承接物业时,进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节,是物业管理的基础工作和前提条件, 也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

人们往往认为,物业管理企业承接一个物业项目,在签订物业服务合同时,理所当然要对合同标的物进行认真的清点和查验,以明确双方的责任。但目前的现实情况多数不是这种理想规 植的做法,要么不经过物业承接验收这道程序,要么做起来流于形式。

从全国看,大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的"父子关系"企业,这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,当开发项目存在问题时,处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不可能进行正常的承接验收,有的甚至连合同都不签。很多应由建设单位解决的矛盾和问题,诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等,推给下属的物业管理企业,物业管理企业解决不了,造成物业管理企业和建设单位对业主的投诉相互推语,矛盾和问题得不到及时解决。

目前,我国的物业管理还处于起步阶段,一些物业管理企业的行为不规范。在行业普遍亏损的情况下,有的物业管理企业为了生存,一味满足开发建设单位的要求,存在"先接下来再说"的思想,不认真进行物业承接验收,就与其签订了物业服务合同。有的企业从业人员素质较低,法制意识较差,认识不到物业承接验收的重要性、复杂性,在签订合同时,忽视了物业承接验收。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题,有些往往在业主人住后才会暴露出来。如果不进行严格的承接验收,后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清,纠纷 多、投诉多,业主和物业管理企业的合法利益得不到有效保护,物业管理企业代人受过 ,业主怨声载道。

因此,物业接管验收具有以下几方面意义 :

1. 明确建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利 , 维护各自的合法权益。

2. 促使建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,提供开展物业管理的必备条件,确保物业的使用安全和功能,保障物业买受人享受物业管理消费的权益。

3. 着力解决日趋增多的物业管理矛盾和纠纷,规范物业管理行业有序发展,提高人民群众居住水平和生活质量,维护社会安定。

具体的接管验收程序与标准应当按照建设部 1997 年 7 月 1日发布的《房屋接管验收标准》执行。从该标准看,物业管理企业对物业承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位、共有设施设备。因此,本条规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
 
《物业管理条例释义》(28)
发布: 2008-6-12 14:23 | 作者:   | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 393次 
 
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第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

释义] 本条是对物业共用部位、共用设施设备承接验收的规定。

物业接管验收,是指物业管理企业在承接物业时,进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节,是物业管理的基础工作和前提条件, 也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

人们往往认为,物业管理企业承接一个物业项目,在签订物业服务合同时,理所当然要对合同标的物进行认真的清点和查验,以明确双方的责任。但目前的现实情况多数不是这种理想规 植的做法,要么不经过物业承接验收这道程序,要么做起来流于形式。

从全国看,大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的"父子关系"企业,这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,当开发项目存在问题时,处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不可能进行正常的承接验收,有的甚至连合同都不签。很多应由建设单位解决的矛盾和问题,诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等,推给下属的物业管理企业,物业管理企业解决不了,造成物业管理企业和建设单位对业主的投诉相互推语,矛盾和问题得不到及时解决。

目前,我国的物业管理还处于起步阶段,一些物业管理企业的行为不规范。在行业普遍亏损的情况下,有的物业管理企业为了生存,一味满足开发建设单位的要求,存在"先接下来再说"的思想,不认真进行物业承接验收,就与其签订了物业服务合同。有的企业从业人员素质较低,法制意识较差,认识不到物业承接验收的重要性、复杂性,在签订合同时,忽视了物业承接验收。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题,有些往往在业主人住后才会暴露出来。如果不进行严格的承接验收,后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清,纠纷 多、投诉多,业主和物业管理企业的合法利益得不到有效保护,物业管理企业代人受过 ,业主怨声载道。

因此,物业接管验收具有以下几方面意义 :

1. 明确建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利 , 维护各自的合法权益。

2. 促使建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,提供开展物业管理的必备条件,确保物业的使用安全和功能,保障物业买受人享受物业管理消费的权益。

3. 着力解决日趋增多的物业管理矛盾和纠纷,规范物业管理行业有序发展,提高人民群众居住水平和生活质量,维护社会安定。

具体的接管验收程序与标准应当按照建设部 1997 年 7 月 1日发布的《房屋接管验收标准》执行。从该标准看,物业管理企业对物业承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位、共有设施设备。因此,本条规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。