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    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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业主管理委员会的法律地位
http://nj933.net/article.php?id=1856  发布时间:2011-08-09 点击率:4018

业主管理委员会由业主代表组成,并代表业主利益,有权向社会各方反映业主的意愿和要求,并监督物业管理公司的管理行为。各业主在业主管理委员会中权利的大小,取决于他在该物业中所拥有的业权份额的多少。
(一)业主管理委员会的权力
业主管理委员会的权力基础是它对物业的所有权。业主管理委员会代表该物业的全体业主,对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。其拥有权力具体包括以下几个方面:
(1)选聘或改聘专业管理公司。由于物业开发时,房地产开发商可能已聘请了物业管理公司,或是房地产开发商下属的物业管理公司或行政部门已经在管理。在物业正式运行一年,其间业主管理委员会已经产生后,业主管理委员会有权根据一年来的管理情况决定是否续聘或改聘该物业管理公司。业主管理委员会与物业管理公司正式签订聘用合同,是物业管理公司今后开展工作的依据。
(2)审核物业管理公司测算的各种费用。物业管理是有偿的服务,因此物业管理公司有权制定各种服务收费标准。但是否合理,是否符合国家有关政策的规定,业主管理委员会有权要求物业管理公司对计算收费办法进行说明;如果不合理的,业主管理委员会可与物业管理公司一起讨论、协商、修改,使费用标准更趋于合理,使全体业主乐意接受。
(3)对涉及到全体业主利益的一切重大事项,业主管理委员会有权行使自己的权力。
(4)审批物业维修基金的使用计划。
(二)业主管理委员会的义务
权力与义务在法律上是相辅相承的。业主管理委员会的义务有以下几点:
(1)业主管理委员会一旦聘用了物业管理公司,就有义务严格履行聘用合同,协助和支持物业管理公司开展工作。
(2)业主管理委员会形成的决议,全体业主都应执行。物业管理公司在执行决议、进行管理遇到阻力时,业主管委会有义务出面调停。
(3)业主管理委员会有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉,并与物业管理公司协商解决这些问题。
(三)业主管理委员会的产生和组成办法
为了代表全体业主的共同利益,并能反映各业主所占的物业比例及其自身利益,业主管委会产生的办法是按物业比例(如果全部是分散的个人,则可按业主比例)来选举产生代表,而不应以单位来决定。这样才能保证业主管委会所形成的决议具有代表性、公证性和权威性。业主管理委员会成员数占全体业主的比例目前还没有一定的规定,但代表性原则是必须坚持的。从实践来看,这个比例数应在业主数量的20%~30%之间。当然参加管委会的代表,要有较强的参与意识,要有热心为大家服务的精神。
业主管委会成立之后,首先要讨论拟定管委会章程。这一章程也可以由物业管理公司事先代拟好,只要在管委会上审议、修改、最后表决通过即可。
管委会应设主席、副主席、秘书等岗位,具体职责可以在章程中予以明确。
每当物业管理的重大事项需要全体委员讨论决定时,由物业管理公司或业主管委会秘书召集全体委员和物业管理公司的有关领导开会,经过讨论表决,形成决议,然后由物业管理公司具体执行。这时物业管理公司应把会议决议印发给所有业主,使每个业主都能知道会议的内容以便配合物业管理公司开展工作。
(四)业主委员会章程
要成立业主委员会,必须要有一个章程。制定一份业主委员章程,应考虑以下几个方面:
(1)业主委员会成立的目的;
(2)业主委员会成立的宗旨;
(3)业主委员会的权利与义务;
(4)业主委员会成立的方法;
(5)业主委员会的任务;
(6)有关补充说明。