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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
谢瑛律师熟悉房地...
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文章内容
因新买房屋漏水业主拒交物业管理费
http://nj933.net/article.php?id=1842  发布时间:2011-08-05 点击率:3896

  案例介绍:

  胡女士看中了某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象。后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

  胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

  开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。

  物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖暖气费,他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由于发商向物业管理公司支付了胡女士下半年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿,同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

  律师分析:

  胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

 

  开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

  开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;

  胡女士与物业管理公司之间存在合同关系,如果物业管理公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费,那么就是胡女士对物业公司负有债务;

  关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议,应当依照执行,胡女士拒绝交纳供暖费,那么胡女士对物业管理公司负有债务;

  开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的。因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

  判决结果:

  最终的解决方案的产生也是依据法律做出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下,胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

  本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以胡女士自己还要交纳供暖费。

  点评:

  经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率,本案中各方对于债务都没有争议,分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱,物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位,如果希望减少不必要的财务转换环节,例如用实测面积后发生的退款兑换物业管理费是完全可以的,但是不要忘记事先协商一致,以免日后无法说明白。

  文章来源:《粤华物业》