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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
谢瑛律师熟悉房地...
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文章内容
物业管理工作存在的问题与思考
http://nj933.net/article.php?id=1837  发布时间:2011-08-02 点击率:4004

 
关键字:  物业管理工作 

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    随着房地产业的不断发展,物业管理成为一项新兴行业。物业管理通过合同约定的方式,以经济手段来管理物业,并依靠服务使物业发挥最大的使用效益和经济效益。但是,在近几年的发展中,物业管理也出现了诸多带有普遍性的问题。

  一、服务不到位。一些物业公司企业专业化水平低,收取管理费后,仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务,其服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离。

  二、职责不清、标准不一。由于立法的滞后和业主认识上的误区,很多居民认为,我既然是业主,那“物业”就是“仆人”,只要我交了钱,什么事你都应该给我干。这种认识忽略了业主和物管之间权利与义务对等的关系,从而导致各自的职责不清,最终引发许多矛盾。

  三、建管衔接不好。由于历史原因,一些城市的居民小区规划不合理,公用设施不配套、设施损害严重……这些问题往往在居民入住后陆续显露出来,进而给物业管理造成一定难度。

  四、维修资金不落实。一些居民小区的住房出售后不建立维修基金,有的即便建立了维修基金也被挪作他用,如此以来,必然给房屋的维修、改造带来很大困难,对房屋的安全管理产生诸多隐患,最终影响物业管理的健康发展。
  鉴于以上原因,如今,有部分物业公司正结合自身实际,进行着一系列有益的探索与尝试,其成功经验值得借鉴———首先,加快改革,建立物业管理新机制。物业公司作为市场经济实体,应按照“提前介入、监督质量、确保入住”的要求,严把房屋及配套设施质量关,完善规章制度,制定服务契约,强化职工培训,并积极宣传、引导居民树立“有偿服务,有偿使用,出资受益”意识,以保证物业经营管理正常运行。
  其次,完善物业管理法规,依法开展物业管理工作。小区管理应按有关政策规定,与公安、工商、市政、环保、交通、供水、供电等部门互相配合,各负其责,各尽其职。同时,对物业管理的主体和市场行为进行有效规范,把物业管理工作纳入法制化、规范化轨道。
  其三,强化物业管理维修基金的建立。物业管理经费依据“取之于民,用之于民”的原则,采取“一业为主,多种经营”的方针,促进物业管理经费达到“以区养区,略有积余”的良性循环路子。
  其四,及时成立合法的业主委员会,对物业公司的工作依法进行监督,切实维护业主的合法权益,促进物业公司依法开展物业管理工作,使物管公司以优质服务回报业主的理解和支持,而业主也应对物管公司主动配合,积极监督,热情帮助,共建安全和谐的美好家园。