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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
关于印发《南京市业主临时公约》(示范文本)的通知(宁房物[2006]244号)
http://nj933.net/article.php?id=1660  发布时间:2011-07-31 点击率:3917

 
各区房管局、县建设局:

    为贯彻国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市物业管理办法》,推动建立业主自我管理、自我约束的机制,维护全体业主的共同利益,营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境,特制定《南京市业主临时公约》(示范文本),现印发给你们,供建设单位参考使用。

二○○六年十一月十三日

南京市业主临时公约(示范文本)

第一章  总则

第一条  为了保障物业的合理使用,建立物业区域内良好的公共秩序,营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境,维护全体业主的合法权益和共同利益,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》及相关法律法规的规定,制定本临时公约。
第二条  本《业主临时公约》作为房屋销售合同的附件,由建设单位与物业买受人签订,对业主和使用人均具有约束力。

第二章  物业基本情况

第三条  本物业管理区域的基本情况:
(一)物业名称:                          。
(二)座落位置:                          。
(三)物业类型:                          。
(四)业主总户数:                        。
(五)总建筑面积(平方米):               。
(六)物业管理区域(区域四界及附图)
东至:                    ;
南至:                    ;
西至:                    ;
北至:                    。
(七)共用部位、共用设施设备:
1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、       、       、       等。
2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、       、       、       等。
3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、     、     、     等。
以上共用部位、共用设施设备如与《商品房销售合同》有不一致的,以《商品房销售合同》为准。

第三章  业主的权利和义务

第四条 业主的权利
(一)享有所拥有物业的各项法定权利。
(二)通过业主大会对本物业实施自治管理。
(三)按照前期物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;监督物业管理企业履行前期物业服务合同。
(四)提出制定和修改《业主公约》和《业主大会议事规则》的建议。
(五)联合提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,行使投票权。
(六)选举业主委员会委员,并享有被选举权。
(七)对本物业区域内物业管理的公共事项向物业管理企业提出意见和建议。
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
(十)投诉本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为。
(十一)法律、法规规定的其他权利。
第五条  业主的义务
(一)自觉遵守本临时公约,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,并积极配合物业管理企业和相关单位做好物业管理方面的工作。
(二)业主转让或者出租物业时,将本临时公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件,并将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。业主转让物业,应及时与物业管理企业结清物业服务费用;业主出租物业,约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
(三)按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。将原住宅设计用途改为非住宅用途的,物业服务费用收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的     倍计算;电梯能耗分摊应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准增加     %计算。
(四)按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金;业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时,所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。
(五)委托物业管理企业对自用部位的有关设施、设备进行维修养护的,应由委托人另行支付相关费用。
(六)业主大会的筹备、业主委员会的选举按照《南京市业主大会导则》相关条款执行;业主应积极参加业主大会的筹备工作,积极参与业主大会、选举业主委员会。
(七)业主和使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。
(八)法律、法规规定的其他义务。

 
第四章  物业的使用和维修养护

第六条  业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主对物业的正常使用。
第七条  相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则,根据相关法律法规的规定,妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。
第八条  业主和使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业;合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的,按照规划部门核准的设计用途使用物业;业主和使用人不得改变物业使用性质。
第九条  业主和使用人在本物业区域,不得有以下行为:
(一)擅自改变物业的原设计用途;损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)。
(二)擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。
(三)擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。
(四)在公共场所晾晒衣物(预留的固定晾晒处除外)。
(五)在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。
(六)在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒有害物质;发出超标噪声。
(七)在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。
(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。
(九)高空抛洒物品(对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理)。
(十)法律法规禁止的其他行为。
第十条  业主和使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类;对于允许饲养的动物,应遵守以下约定:
(一)应办理合法手续,并及时到本物业区域物业管理企业备案。
(二)应按指定的路线、区域牵遛犬类,及时清洁动物在公共区域内排放的粪便。
(三)应定期采取动物传染病的防疫措施。
(四)不得利用共用部位饲养动物,不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。
(五)不得在上午   时至   时、下午   时至   时携带动物搭乘载人电梯;不得在            时间内遛犬。
(六)不得在晚间    时后放任动物发出持续的鸣叫。
(七)不得滋扰邻里,如造成相邻业主     (5户/10户)以上书面投诉,应自行将动物清离本物业区域。
第十一条  业主和使用人在装饰装修时,应遵守以下管理规定:
(一)业主需要装饰装修房屋的,应当事先向物业管理企业登记,并与其签订装饰装修管理服务协议,服从相关管理单位和物业管理企业的管理。
(二)业主应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《南京市房屋安全管理办法》、《南京市住宅装饰装修管理办法》、《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规规定,按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项。涉及变动建筑主体结构和承重结构或者增加楼面荷载的,应当向房屋安全管理部门办理相关审批手续,将批准文件向物业管理企业备案后方可施工。
(三)业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的,业主应及时予以修复处理,由此造成的损失,相关责任人要及时予以赔偿。
(四)业主应严格遵守本物业区域装修施工时间(上午   时至   时,下午   时至   时)。晚间    时至次日上午    时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。
(五)业主应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的,应按建设单位要求或物业管理企业统一指定的位置安装,空调室外机要注意安装牢固,防止跌落,空调机冷凝水集中收集;空调室机外机如发出超标噪声的,应立即修复或更换,直至符合国家噪声标准后再使用。
(六)商铺业主和使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的,应符合相关规定,不得影响物业整体形象,不得损害相邻业主权益。
(七)不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的,要注意安装牢固,防止跌落,并应按照物业管理企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。
(八)安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范,不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。
(九)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公共财产受损,相关责任人应承担赔偿责任,如无法确认责任人的,由本单元(或楼幢)全体业主共同承担维修费用,如造成人员伤亡的,按相关法规处理。
第十二条  业主和使用人在治安、消防管理方面,应遵守以下约定:
(一)在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业管理企业联系。
(二)加强自身安全防范意识,自觉遵守有关安全管理措施。
(三)加强消防安全意识,了解防火、自救常识。
(四)爱护各种消防设施设备,遵守消防各项规定,发现火灾隐患,应及时通知物业管理企业处理。
(五)不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。
第十三条  业主和使用人在车辆行驶和停放方面,应遵守以下规定和约定:
(一)车辆应在指定的停车位(停车区域)停放,禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。
(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用。
(三)严格按照交通标识的要求行驶车辆,车辆进入本物业区域应低速行驶(每小时5公里)。
(四)爱护停车场设备设施,造成损坏的应承担赔偿责任;车位只可用作停放车辆,不得堆放杂物、安装设施或改作他用。
(五)不得在本物业区域内试车、练车。
(六)机动车辆按规定进出,驾车人应主动出示证件,服从管理人员的指挥。
(七)在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭。
(八)业主和使用人对车辆有保管要求的,应与物业管理企业另行签订车辆保管协议。
第十四条  业主和使用人在电梯使用方面,应遵守以下规定:
(一)使用电梯应文明操作,禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮,禁止在在轿厢内摇晃电梯。
(二)不得超载运行,当超载信号声响时,最后进入的乘客应自觉退出,不得采取任何形式的强制关门手段。
(三)儿童乘坐电梯必须由成人携带,切勿让儿童单独搭乘或进入电梯,且不得在电梯内嬉戏玩耍,以免发生危险。
(四)切忌将液体状物品遗留在梯内,清洁走廊和楼梯时,避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏。
(五)电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画。
(六)上下电梯应紧靠右行,乘梯时不可将身体倚靠轿厢门。
(七)业主发现电梯故障时,有责任互相提醒,并及时告知物业管理企业。
(八)业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。
第十五条  物业的维修养护
(一)业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
(二)因维修养护物业或者因公共利益,业主和使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,须按本临时公约的要求向物业管理企业提出书面申请,物业管理企业应在接到申请之日起      日内作出答复;逾期不作出答复的,视为同意。业主和使用人临时占用、挖掘道路、场地的,须在约定期限或合理期限内恢复原状;给他人造成损失的,应当作相应补偿。
(三)物业存在安全隐患,危及公共利益或者其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
(四)发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业管理企业可向相邻业主说明情况,并在第三方(当地居委会或派出所)的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行维修养护,事后应及时通知相关业主并做好善后工作,由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任。
(五)物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时,相关业主须予以配合;业主阻挠维修养护的进行造成损失的,由其承担修复或者赔偿责任;对异产毗连的物业维修,各相邻业主应积极支持,不得无故阻挠维修。
第十六条  其他需要约定的行为:
(一)                                   。
(二)                                   。
(三)                                   。
(四)                                   。

第五章  违约责任

第十七条  业主或使用人违反本临时公约,未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费用的处理:
(一)未按时交纳物业服务费用的,欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的     %的违约金。
(二)未按时交纳物业服务费用的,物业管理企业可以采取电话或上门催缴措施;逾期仍未交纳的,物业管理企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交;仍不补交的,物业管理企业可依法向人民法院提起诉讼。
第十八条  业主如不按指定的停车位(停车区域)停放车辆的,物业管理企业有权按本物业管理区域车辆管理规定处理或强行移动,强行移动所产生的费用由相关业主承担。
第十九条  业主和使用人违反本临时公约有关约定的,相关业主、物业管理企业可采取批评、规劝等方式制止,制止后业主和使用人拒不改正的,物业管理企业有权对有关业主和使用人的行为予以公示。业主违规装饰装修的,同时可以采取下列第    项措施予以制止:
(一)禁止施工人员进入本物业区域。
(二)                                 。
第二十条  业主或使用人未能履行本临时公约的约定,其他业主和物业管理企业可依据本临时公约的约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼;属于共同诉讼的,经相关业主授权,推荐诉讼代表或授权物业管理企业具体实施,诉讼费用由相关业主共同承担。
第二十一条  物业使用人违反本临时公约的约定,由相关业主承担相应责任。

第六章  附则

第二十二条  本临时公约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。
本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。
第二十三条  本临时公约作为房屋销售合同的附件由建设单位、物业管理企业和物业买受人各执一份。
第二十四条  本临时公约自首位物业买受人签署之日起生效,至首次业主大会制定的业主公约生效之日终止。


建设单位: (签章)           业    主: (签章)

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