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    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
浅析物业管理的前期介入
http://nj933.net/article.php?id=1628  发布时间:2011-07-30 点击率:4090

  
 

  现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥,及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题,对物业实施有效管理,减少物业管理中的矛盾和纠纷,保障物业管理活动当事人的合法权益,规避风险,需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性,认真研究物业管理的前期介入,具有十分重要的意义。

  

  一、前期物业管理的含义

 

  前期物业管理,是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前,建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念,把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

 

  二、物业前期介入的重要性

 

  物业管理提前介入物业开发建设,对完善物业的使用功能、确保物业建设质量,具有不可替代的重要作用。

 

  1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节,是搞好物业管理的主要基础。

 

  《物业管理条例》总共70条,其中前期物业管理就有11条,并就前期物业管理设专章,由此可以看出前期物业管理的重要性。前期物业管理活动对搞好整个物业管理有着举足轻重的作用,是关键环节和主要基础;它涉及管理区域内全体业主的共同利益。

 

  2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理

 

  物业前期介入,不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划,保证物业施工的质量,达到完善物业使用功能的目的;而且能保证业主的长远利益。同时,物业前期介入,有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪,减少三方之间的矛盾,减少前期遗留的诸多问题等。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业,有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”,互惠互利,共同发展。因此,物业管理的前期介入,是实施物业管理的重要的基础,是做好后期物业管理的重要前提,是化解矛盾的一种手段。

 

  三、物业管理前期介入的时机和方式

 

  1. 在规划设计阶段介入,积极参与物业建设项目的设计,完善物业的作用和管理功能,避免物业建成后存在使用和管理上的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制,基本上是从技术角度考虑问题,对于管理的要求往往考虑不足,这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案,提出一些合理化建议,完善设计细节,降低管理成本,从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物业管理带来的不必要的麻烦。

 

  2.在项目建设期介入,强化物业的施工监理,从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期,物业管理企业作为物业建成后的管理者,对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况,及时提出调整改进不合理的设计,及时监督存在的问题,纠正不符合用户需要的建造形式,协助监理单位对物业的建设进行监督,确保建设质量,为业主争得了良好的硬件条件。

 

  在我公司所管辖的中街北苑小区建设过程中,当初设计和施工中没有考虑到建垃圾房里面的下水问题,前期介入发现此问题后,向建设单位提出整改建议,得到了建设单位采纳,在工程收尾工作中,与建设单位达成一致意见,物业企业参与对工程质量的验收。从根本上把好了物业建设质量关。

 

  此外,前期介入使物业管理公司对物业逐户检查,发现问题急时反馈,并建立工程设备档案,为业主使用、日后维修提供了极大的方便。

 

  3. 在物业的验收期介入,及时发现存在问题,明确责任,落实整改措施和经费

 

  物业管理公司介入竣工验收,严把物业验收关,可以明确责任,避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收;有利于分清工程缺陷的整改责任,及时为业主追讨应得的补偿,避免业主不必要的负担。提前介入,做好接管验收工作,确保物业管理单位能为业主提供良好的物业管理服务。

 

  同时,由于有了前期介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,为今后物业维修维护打下基础。

 

  此外,物业管理前期介入可以很好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致管理的不应有失误,给业主留下不好的印象,为今后实施有效管理打下基础。

 

  四、物业管理前期介入的意义

 

  具有一定资质条件的专业物业管理企业介入物业开发建设项目,这将对我国今后整体物业建设质量的提高,保证人民生活质量和物业管理质量,建立和谐社会,产生极大的促进作用,具有深远的现实意义。

 

  1、前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高,实现了物业建设、使用维护的全程物业管理服务。

 

  过去,物业管理出现在物业交付使用后,基本上是修修补补;如果物业存在功能与质量等先天不足,物管企业难有回天之术。物业管理提前介入,在物业规划、设计与建造阶段,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作,按物业管理的要求进行主动控制,协助工程监理,监督施工全过程,及时发现物业使用功能与质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障,促进了物业建设质量的提高。

 

  2、前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础

 

  当前,很多物业,特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题,更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素,进而影响了整个物业管理服务的质量。物业管理前期介入,管理企业可以努力发挥其专业的优势,为建设单位当好参谋、做好助手,避免和减少一些影响物业管理质量的因素,保证物业管理的服务质量基础,树立自己的服务品牌,从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。

 

  3、前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量

 

  随着经济持续增长,我国每年建设的物业规模、数量相当庞大,从物业管理的角度来看,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不多见。这一方面有物业管理发展不平衡的原因;另一方面也有物业设计、建设单位缺乏物业管理意识的原因。物业管理前期介入,对提高我国物业建设质量;提高物业管理水平的意义重大。

 

  综上所述,物业管理前期介入,能较好的履行建设单位与物业管理企业的责任,化解整个物业管理活动中的诸多矛盾,防范后期物业管理中可能存在的潜在风险,实现物业前期建设与后期管理有效对接,为物业的后期管理的顺利发展铺平了道路。

 

  物业管理前期介入,对于培育整个物业市场,促进物业管理企业积极走向市场,推进物业管理水平的提高,为业主物权的保值、增值,有着举足轻重的作用。

 

  作者单位:沈阳市顺意房产物业有限公司