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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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关于业委会规范动作的一些思考二
http://nj933.net/article.php?id=1625  发布时间:2011-07-30 点击率:4157
三、沟通信任是做好工作的基础。

  信任是当今社会凭借一个单元主体生存的最基本条件彼此间若没有信任怎么能合作(物业管理公司、业主、业委会工作实际上是合作关系),彼此之间总是一味监督又谈何合作。业主和物业管理公司在物业管理中是一种“委托”与“被委托”的关系,在工作实践中是一种监督、被监督的关系,这种看似对立的关系,实际上是相辅相成的,从双方的最终目标看是一致的。业主大会、业委会代表全体业主的利益,希望有一个美丽舒适的家园,以体现不动产的升值状态。而物业管理单位从企业利益出发,也希望把小区管理得有生机,给业主打造良好的生活环境,使企业的形象得以提升。鉴于此,就需要业委会、业主大会调整心态,抛开单纯地监督与挑剔,做到既监督又主动配合。在具体工作中,业委会要变被动为主动,与物业管理公司多联系,共同研究、共同商议;物业管理公司也应主动向业委会汇报交流工作思路,做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。有这样一个事例,某项目在服务费测算中物业管理公司据实报业委会审计,而业主大会对测算拿不出具体的不同意见,只是盲目地压价,双方出现僵持局面:对物业管理公司提出的“对现行服务标准是否满意”、“对物业管理公司的付出业主是否认可”两个问题,他们的回答是肯定的,但仍一味要求降低服务费,而服务标准不降;物业管理公司出于成本考虑不得已正式函告业主大会请求重新另选“保姆”。期间业委会凭借业主普遍认可物业管理公司的服务质量,加上通过各种渠道了解到相关专业知识,双方终于在友好的气氛中重新议价,最终达成协议。在这一环节上三方体现的就是沟通、交流,最终达到共赢,体现了业委会沟通业主和物业管理公司的桥梁作用。

  四、加强行政指导监督,完善业委会工作机制。

  关于业主委员会建设问题的讨论,一直持续了许多年,但没有引起足够的重视,特别是政府部门的重视。业主大会和业主委员会是表达业主意愿维护业主权益的自治组织,对推进物业管理,化解矛盾纠纷,构建和谐社区有着重要的作用。但是,业主大会、业委会又不是业主自发组建的民事主体,加之这一业主自我管理形式在国内施行时间尚短,缺少(至少是缺少推行)成功的经验和范例,在工作职责与政策水平不对称,维权意识与维权能力不对称的情况下,亟待政府职能部门和基层组织的帮助、指导和监督。

  《物权法》和《条例》都明确规定业主大会和业委会应接受当地政府的指导,也就是说政府部门对业主大会制度的建设和实行负有重要的指导责任。现在的问题是街道、社区是否知道他们肩负此项职责呢?是否能够给予经常性关注保证业委会正确有效地行使职权呢?答案事实上是不确定的。如果在这方面政府作为滞后,业委会不能及时成立,或者成立了形同虚设,或者是有的失去了公信力,物业企业便失去了相对应的民事主体,失去了磋商交流的平台,不仅管理服务工作难以正常进行甚至于无法签订、续签服务合同,而且难以及时协调化解物业矛盾纠纷而出现不和谐音符甚至于拖了和谐社区建设的后腿。所以,笔者认为有必要呼吁政府部门把业委会建设作为构建和谐社会的一项基础性工作,纳入日常工作日程,对街道、社区工作人员进行物业管理政策法规、基本知识的系统学习,以业委会组建、换届为中心,从成立业主委员会筹备小组抓起,制定其成员的基本条件,把好候选人关,进行相关政策知识培训,并在业委会运作全过程体现督导作用从而使业委会建设迈上一个新台阶。

  物业管理是一个新兴的朝阳产业,借鉴国外先进经验从国情出发,打造中国式的物业管理市场,规范业主、规范业主大会、业委会工作、规范物业管理企业,加强政府监督,提高各自的诚信度,善意地监督,更好地服务,必将有助于业主大会、业主委员会这一业主自治组织的扎实推进。