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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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关于业委会规范动作的一些思考一
http://nj933.net/article.php?id=1624  发布时间:2011-07-30 点击率:4145

   《物业管理条例》(以下简称《条例》)第十条有明确规定,“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在区、在人民政府房地产行政部门指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”。《条例》对业委会的委员做了如下界定:“业委会委员由热衷公益事业,责任心强,具有一定组织能力的业主担任”。但是,这种实现业主自我管理的重要组织架构在实践中遇到了“组建难、运作难”的问题,如谁来组织业主大会而后产生业委会?政府行政部门指导的又是谁?业委会如何规范动作?

  一个区域内少则几百户多则上千户业主,其中近5%~10%的业主愿意与物业管理公司协商事情;而另有80%左右的业主处于观望、随从状态。如此散乱的状态使得政府行政指导难上加难,因为区域内业主大会、业主委员会是业主自己的事情,物业管理公司无权也无法参与,当务之急是需要一个发起组织,一个指导监督机构和切合实际的运行机制。

  笔者所在小区业主委员会的运作相对比较典型。其成立的先行工作是成立筹备小组,核定5~7人,按居住区域比例分配名额。首先,政府行政指导部门与当地居委会联络,公示产生筹备小区成员的条件。《条例》第七条的六项规定对此作了明确说明,其中首要条件是必须“按时交纳物业服务费”,符合此项条件的业主可采用自荐或推荐的形式报名,然后由居委会根据了解掌握的情况确定候选人,再由业主投票选举产生筹备小组及组长,经政府行政指导部门培训指导后即可开展工作。筹备组成立后按《业主大会议事规则》、《业主公约》整理业委会候选人资料进行公示,其间由居委会全程协助,直至业主委员会按投票方式选举产生。至此,筹备小组自动解散,业委会开始正常运转。

  实践证明该办法是确有成效的,但有几点需要加以关注:

  一、规范业委会行为,发挥作用。

  业主委员会是全体业主的义务服务者而非一种权力地位,更不是以权谋私的媒介平台。业主委员会委员的推选,应该强化任职条件,将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业委会的工作岗位;而严格界定业委会的权限则可以帮助我们有效地推进业主大会制度正常发展。业委会委员是业主的代表,而非特殊业主,他们既要履行作为委员的职责,更应模范履行作为业主的义务。拒不履行业主的法定义务以及业主公约和物业服务合同的相关约定,本身已失去作为业主的基本道德,也就没有资格成为业委会委员,更谈不上行使关于业委会规范动作的一些思考及业主大会授予的权利。业委会是业主大会的执行机构,增强业委会委员工作界限认识,维护全体业主的合法利益,代表业主大会行使权利是根本。简而言之,业委会是搭建在业主与物业管理公司之间的桥梁,一手托起业主,一手托起物业管理公司。在日复一日的物业管理活动中,摩擦在所难免。如何有效解决?充分了解和运用相关政策法规及地方管理细则是基本的前提。例如,某项目的一位业委会委员借业主大会之名“以权谋私”,将与开发商的矛盾完全转嫁给物业管理公司,甚至扬言若物业管理公司不能督促开发商解决问题,就要“炒掉”物业管理公司。事实上为使事态有所缓解,物业管理公司着实为其想尽了各种办法,开发商也很重视,全力协调解决,而此人竟据此半年不交服务费。他的被选显然违背了《条例》规定,迫于可信度的缺失,此业主不得不提出辞职。有了问题进行协商才能解决,一味煽动扰乱公众生活就会失去民心。相反,另一项目业委会反映业主心声,督促开发商尽快完善承诺,以公开函的形式与开发商做了“面对面”的交流,开发商与专业公司几经协调,解决了配套遗留问题。他们打响的这一“炮”,不仅增强了自身工作热情,还提高了为业主解决问题的积极性。由此正反两例可见,规范业委会行为,充分发挥其作用,关系到业主能否真正实现“安居乐业”。同时行政部门亦应适当加大法规政策的宣传,搞好业委会成员的系统培训,使当选的业主委员能确实提高依法维权能力,进而规范业委会行为,做到为业主办实事。

  二、明确物业管理公司与业主大会、业主委员会之间的关系。

  随着物业管理的全面发展及业主维权意识的不断提高,物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升。理顺三者关系是有效解决各种纠纷的关键。业主除享有对房屋内专有部位和共用设施设备的使用,以及负有对公共秩序和环境卫生的维护等职责,还要履行公约和规章制度确定的其他相关义务。

业主大会和业主委员会基于建筑物区分所有权法则,对物业区域实行业主自治管理的重要形式。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,是物业管理区域内最高权力机构,业主大会代表物业管理区域全体业主的权益,维护大多数业主的合法权益,享有物业管理区域各项事务最高决策权。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构,是由全体业主选举产生的,是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主大会对事关全体业主利益的重大事项具有决策权,如业主公约和业主大会章程的制定权、业委会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修基金的使用及绪筹的决定权等。业委会作为业主大会的执行机构,是沟通业主和物业管理公司的桥梁,代表和维护着业主的合法权益,具有召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况,与物业管理公司签订服务合同,听取业主意见和建议,监督和协助物业管理公司履行合同,监督业主遵守业主公约等权力。

物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。物业管理公司和业主委员会都是物业的管理机构,是一种双向市场选择,双方地位平等,同时业主、业委会、物业管理公司三者有工作上的合作关系。